Жилищно-строительный кооператив организуется для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства многоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного момента, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который равен сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива.

До выплаты членами кооперативов первых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и иных объектов многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако. В отличие от ТСЖ. В ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Какие еще бывают жилищные кооперативы?

Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом. Он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домам на основании договора управления.

Управление многоквартирным домам как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли . Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

• социальных;
• культурных;
• общественных.

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом , жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство , реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью . Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит , заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличие ЖНК от ЖСК в том, что он формируется не для строительства, а для покупки, реконструкции и последующего содержания МКД. Права, а также все функции, идентичны ЖСК.

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ :

• ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
• ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
• ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
• Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
• Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
   • Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
   • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства , приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

Жизнь сама подсказала новую тему для статьи. Вечером у подъезда меня буквально отловили председатель ЖСК и активный член правления. Засыпали вопросами: в чем разница между ЖСК и ТСЖ, как получить задолженность с неплательщиков, какие меры к ним можно применить самостоятельно? Постарался ответить на вопросы, думаю, многих читателей заинтересует.

Как правило, я начинаю свои материалы строкой: «Ко мне часто обращаются с вопросом…» В статье расскажу о том, чему являюсь прямым свидетелем уже много лет. Свидетелем войн жильцов моего дома… друг с другом. На собраниях кто-то, немного знающий законодательство, просит покинуть его собственников, не являющихся членами ЖСК. И для полноправного участия в жизни дома вначале нужно написать заявление о вступлении, внести вступительный взнос и дождаться одобрения своей кандидатуры правлением. Это заявление сразу оспаривается. Аргументы – в соседнем доме ТСЖ, там все собственники в собрании участвуют. И в чем отличие жилищно-строительных кооперативов от товариществ собственников жилья?..

Когда моя мама вступила в члены ЖСК в 1965 году, все было предельно ясно. Построили дом, всем внесшим первоначальные взносы вручили ордера. На лицевой стороне ордера был указан наниматель, на другой стороне – члены его семьи. Вот те, кто был на «лицевой стороне», и решали вопросы жизни дома, выбирали правление, которое в свою очередь избирало из своего состава председателя. Он и решал все насущные вопросы: выдавал справки, два раза в неделю вел прием и получал за это небольшое вознаграждение. До ТСЖ в ту пору было еще очень далеко.

Стать членом кооператива

Итак, для того чтобы влиять на жизнь жилищно-строительного кооператива (а по сути дома, где ты живешь), нужно стать его членом. Приобретение жилья автоматического членства в кооперативе не дает. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива
заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива. Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива.

Общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов жилищного кооператива, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Здесь главное – не перейти на крик в отстаивании своих интересов и подойти к выбору правления серьезно и обдуманно. Ведь из состава будет избран председатель, который в конце концов будет распоряжаться вашими деньгами, и от его своевременных действий будет зависеть, к примеру, выделит городская администрация часть денег на ремонт дома или нет. Избранный на предусмотренный уставом срок председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия избирается также собранием на срок не более чем три года. Ее количественный состав определяется уставом. Одновременно все члены комиссии не могут входить в состав правления. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Ну и наконец, жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ТСЖ – объединение собственников

Что же это такое? Прежде всего это объединение собственников жилья многоквартирного дома. Соответственно, вступлением в его члены считается факт приобретения в доме помещения (квартиры или комнаты). Нередки случаи, когда собственниками одной квартиры является несколько человек, и все они имеют право участвовать в управлении домом без процедуры вступ-ления, как это предусмотрено в ЖСК.

Далее почти все сходно. Правление избирается сроком не более чем на два года. Правда, в уставе товарищества может быть предусмотрено, что председатель избирается не членами правления, а общим собранием. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Обязанности председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ идентичны аналогичным органам правления ЖСК. И здесь, и там неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг исходя из нормативов потребления осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потреб-ляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потреб-ления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Задолженность взыскивается в суде

Ну и в конце – о самом наболевшем: как бороться с неплательщиками ЖКУ? Деньги получить можно только через суд. Обязательно соблюсти досудебную процедуру урегулирования проблемы. Сначала собственнику (нанимателю) помещения в многоквартирном доме направляется претензия-уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погасить, указывается срок, в течение которого необходимо оплатить задолженность (30 дней с момента получения заказного письма с уведомлением).

В претензии-уведомлении также сказано, что решить вопрос о погашении задолженности возможно в досудебном порядке (заключить с управляющей организацией соглашение о погашении задолженности, предусматривающее рассрочку платежа на определенный период, выполнить определенные работы в счет погашения задолженности). В том случае, если собственник помещения по истечении срока, предусмотренного в уведомлении, не внес оплату, а также не обратился в управляющую организацию по решению данного вопроса в досудебном порядке, на него оформляется и подается в суд исковое заявление о взыскании задолженности.

При рассмотрении подобных исковых заявлений судом выносится решение о взыскании задолженности. Помимо взыскания суммы задолженности за ЖКУ управляющая организация вправе потребовать с должника пеню. Размер пени согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ составляет 1/300 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм. Должникам стоит помнить о том, что к ним могут быть применены и другие меры воздействия, например, ограничение или приостановление предоставления какой-либо коммунальной услуги, правда, за исключением отопления, а в многоквартирных домах – холодного водоснабжения.

Вадим ГРАЧ, адвокат, г. Тюмень

Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать Шефель Ольга Михайловна

Отличия Товарищества собственников жилья от Жилищно-строительного кооператива

Основное отличие товариществ собственников жилья от жилищно-строительного кооператива - то, что ТСЖ создается в уже существующем жилом доме, а жилищно-строительный кооператив - на этапе строительства жилого дома.

Каждый член ЖСК вносит пай - денежные средства - на счет паевого фонда строгого целевого назначения: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.

Члены же ТСЖ уже являются собственниками помещений, то есть они оплатили или приобрели жилье до вступления в товарищество.

Следующим важным отличием является то, что члены ТСЖ могут, но не обязаны покрывать убытки путем дополнительных взносов. А для членов ЖСК это является обязанностью.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо не может иметь в собственности дом, которым управляет. Жилищно-строительный кооператив, наоборот, выступает в качестве собственника жилых помещений и объектов общего пользования.

Еще одно интересное отличием ЖК от ТСЖ - положения о временных жильцах в жилом помещении в доме жилищного кооператива.

Для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖК или ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить правление кооператива. При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Плата за проживание с временных жильцов не взимается. Но это вовсе не означает, что член ЖСК, впустивший временных жильцов, может не платить за потребляемые ими коммунальные услуги.

По истечении 6 месяцев временные жильцы обязаны покинуть территорию ЖК, иначе они будут выселены по суду.

В ТСЖ соблюдения такого рода условий не требуется. Собственники вправе распоряжаться своей квартирой как им вздумается (разумеется, в рамках закона), могут пустить жить в нее кого угодно и в каком угодно количестве и ни перед кем не обязаны об этом отчитываться..

В структуре и организации этих двух форм управления жильем тоже имеются отличия.